Ketika anda ingin membuka usaha, anda harus menentukan lokasi usaha yang strategis dan memiliki potensi ramai pembeli. Pemilihan lokasi usaha in sya Alloh bisa sangat menentukan apakah usaha anda bisa laku atau tidak.
Dalam memiliki lokasi usaha, ada beberapa kriteria yang harus anda ukur dan pertimbangkan, antara lain yaitu :
- Anda harus bisa mengindentifikasi target market anda
- Lokasi usaha ada di dekat kerumunan target market
- Lokasi usaha dilewati oleh banyak target market
- Lokasi usaha mudah dilihat dan di jangkau target market
- Lokasi usaha jauh dari kompetitor langsung
- Lokasi usaha memiliki tempat parkir dan lokasi yang nyaman
- Lokasi usaha memiliki harga sewa per 1000 impresi target market rendah
Kami juga memiliki pelatihan praktek pemilihan lokasi usaha, silahkan daftar melalui link berikut ini
Berikut ini adalah penjelasan tentang langkah-langkah memilih lokasi usaha :
Anda Harus Bisa Mengidentifikasi Target Market Anda
Key Takeaway
- Anda harus bisa mengidentifikasi target market anda
- Salah Target market maka bisa jadi akan salah memilih lokasi usaha
Anda harus bisa mengetahui target market anda, supaya anda bisa mencari lokasi yang tepat di mana target market anda tersebut berkumpul.
Target market adalah kriteria orang yang paling berminat untuk membeli produk anda, target market setiap produk berbeda-beda. Bahkan satu produk pun bisa jadi target marketnya berbeda-beda
Berikut ini adalah contoh target market :
| Produk | Target Market |
| Ayam geprek harga Rp. 8.000 per porsi | Karyawan laki-laki pabrik di kota kecil dengan uang makan siang hanya Rp. 10.000 saja, tidak membawa bekal dari rumah |
| Toko Sayuran matang | Ibu-ibu sudah menikah di perumahan yang sibuk dan sering tidak sempat masak, yang budget belanjanya Rp. 40.000 per hari |
| Café Premium bergaya italia | Pebisnis dan karyawan bergaji besar yang ingin nongkrong di café bergengsi, dengan fasilitas dan makanan yang premium |
| Toko mebel minimalis harga 3-4 juta | Pasangan yang baru menikah dan baru memiliki rumah, yang suka desain minimalis, yang gaji bulanannya adalah Rp. 5.000.000 |
Bagaimana cara menentukan target market :
- Amati bisnis lain yang sejenis dengan anda
- Kebanyakan pembelinya laki-laki atau perempuan
- Kebanyakan pembelinya umur berapa
- Kebanyakan pembelinya berapa gajinya, kira-kira dari penampilan dan kendaraan
- Kebanyakan pembelinya orang sekitar situ atau orang yang lewat biasa, kira kira saja, pakai helm atau tidak, pakaian santai atau pakaian untuk perjalanan jauh.
- Kebanyakan pembelinya sudah menikah atau belum, kira-kira dari umur dan penampilan
- Kebanyakan pembelinya sendiri atau bersama dengan orang lain
- Seberapa sering 1 pembeli membeli produk tersebut, tanya ke penjual atau ke pelanggan tersebut langsung
- Lakukan pengamatan sampai anda yakin dengan data yang anda dapatkan
- Catat kriteria tersebut untuk anda jadikan patokan mencari lokasi usaha
Seelah anda tau target market yang cocok dengan produk dan usaha anda, silahkan anda mencari lokasi di mana target market anda berkumpul.
Lokasi Usaha Ada di Dekat Kerumunan Target Market
Key Takeaway
- Pilih lokasi di mana target market berkerumun
- Tempat berkerumun bisa berupa perumahan, pabrik, pasar, atau sekolahan
- Semakin tinggi jumlah target, semakin tinggi potensi penjualan
Kriteria pertama dari lokasi usaha yang potensial adalah lokasi usaha dekat dengan kerumunan target market. Kerumunan ini adalah tempat atau lokasi di mana target market anda berkumpul.
Setiap lokasi memiliki tempat berkumpulnya target market, namun jumlah dan kepadatan kerumunannya berbeda-beda. Semakin padat kerumunan target market, maka semakin tinggi potensi lokasi tersebut.
- Lokasi dengan kepadatan target market rendah maka potensi penjualan rendah
- Lokasi dengan kepadatan target market tinggi, maka potensi penjualan juga tinggi
Berikut ini adalah contoh lokasi di mana kepadatan target market rendah, dilihat dari jumlah penduduk di sekitarnya.
Jika di sebuah lokasi hanya terdapat 200 target market, maka potensi penjualan maksimal anda hanyalah 200 penjualan saja.
Berikut ini adalah contoh lokasi dengan kepadatan target market tinggi
Jika di sebuah lokasi terdapat 5000 target market, maka potensi penjualan anda adalah 5000 penjualan.
Jumlah target market potensial juga biasa disebut Total Addressable Market (TAM).
Namun perlu di ingat, lokasi tidak padat penduduk belum tentu target marketnya sedikit. Jika sebuah lokasi terdapat tempat berkumpulnya target market, maka lokasi tersebut bisa jadi potensial, contohnya adalah lokasi di mana banyak pabrik, banyak perkantoran, banyak sekolahan, pusat perbelanjaan, atau pasar. Jadi bukan Cuma jumlah rumah saja, namun biasanya jika jumlah rumah semakin banyak maka jumlah target market juga semakin tinggi.
Lokasi Usaha Dilewati Oleh Banyak Target Market
Key Takeaway
- Hitung target market yang lewat secara manual, menggunakan tally counter
- Jangan hitung orang yang bukan target market anda
- Hitung keramaian di jam sepi dan jam ramai
- Gunakan google map untuk analisa keramaian lalu lintas
- Semakin tinggi jumlah target market lewat semakin tinggi potensi penjualan
Kriteria selanjutnya adalah lokasi usaha dilewati oleh banyak target market, semakin banyak target market yang lewat, maka semakin tinggi potensi penjualannya.
Untuk mengetahui jumlah target market yang lewat di depan lokasi usaha, anda harus menghitungnya secara manual, menggunakan tally counter. Ketika menghitung, hanya hitung target market anda saja, jangan hitung orang lewat yang bukan target market anda.
Jika target market anda adalah ibu-ibu yang punya anak kecil, jangan hitung bapak-bapak, anak sekolah, truk dan kendaraan umum yang lewat. Hanya hitung ibu-ibu yang kemungkinan punya anaka kecil yang lewat saja.
Perhatikan juga jam ramai dan jam sepinya, silahkan hitung berapa jumlah orang lewat pada jam sepi dan berapa orang lewat pada jam ramai.
Untuk menganalisis jam sepi ramai, anda bisa menggunakan analisa live traffic dan Typical Traffic di Google Map, namun ini hanya untuk cek jam ramai dan sepi, untuk jumlah orang yang lewat, anda harus hitung secara manual.
Berikut ini adalah contoh jalan Gunojoyo yang jam ramainya adalah senin jam 3 sore. Sedangkan jam 8 pagi sepi. Sebenarnya warna itu menunjukkan kecepatan kendaraan, dan hijau tidak selalu sepi, namun itu bisa jadi patokan yang bagus untuk indikasi ramai tidaknya sebuah jalan.
Lokasi Usaha Mudah Dilihat dan Dijangkau Target Market
Key Takeaway
- Hanya sewa lokasi yang bisa dilihat dan dijangkau target market
- Investigasi secara langsung di lokasi tersebut
- Cek berapa jarak paling jauh untuk melihat lokasi usaha
- Cek apakah ada penghalang yang menghalangi pandangan target market
Lokasi usaha harus terlihat dari jalan dengan jelas, baik oleh kendaraan yang melaju perlahan atau melaju cepat, semakin mudah dilihat sebuah lokasi usaha, maka semakin bagus lokasi tersebut untuk usaha.
Pastikan juga tidak ada penghalang yang menutupi lokasi usaha, seperti pohon, pagar tetangga, banner tetangga, atau apa pun yang menghalangi pandangan target market ke lokasi usaha yang dipilih.
Untuk menguji apakah lokasi usaha mudah di lihat atau tidak, silahkan lakukan hal berikut ini :
- Berkendaralah dari 2 arah kanan kiri lokasi usaha
- Apakah lokasi usaha bisa terlihat dari jarak 20 Meter dari jalan anda
- Apakah ada penghalang yang menghalangi
- Anda juga bisa menggunakan google map untuk simulasi
- Silahkan anda duduk di depan lokasi usaha, dan cek seberapa banyak orang yang melihat ke arah anda.
Berikut ini adalah contoh lokasi pertokoan di mana kios-kios disewakan, namun kios bagian belakang tidak layak untuk disewa, karena tidak terlihat dari jalan. Kecuali jika di situ ada toko-tokonya terkenal ramai, maka boleh sewa, tapi anda hanya bergantung pada keramaian dari toko di situ saja. Secara garis besar, anda boleh menyewa kios yang depan, tapi jangan sewa kios yang belakang, karena tidak layak disewa untuk jualan.
Berikut ini adalah simulasi jarak pandang dari Selatan lokasi usaha dari jarak 20-30 meter dari lokasi usaha, sedangkan dari arah barat, kios tersebut hanya terlihat ketika jarak pandangnya 15 Meter, lebih dari 15 Meter jarak pandang tertutup oleh toko lain.
Lokasi Usaha Jauh dari Kompetitor Langsung
Key Takeaway
- Kompetitor terlalu banyak berisiko perang harga
- Kompetitor terlalu banyak, kualitas anda berkurang sedikit saja, orang bisa pindah ke kompetitor anda
- Kompetitor terlalu banyak, kualitas anda harus maksimal untuk menang
- Biasanya butuh modal banyak dan produk super berkualitas untuk bisa menang kompetisi
Jika anda ingin potensi penjualan yang maksimal, carilah lokasi yang kompetitor langsungnya sedikit, kompetitor langsung adalah usaha lain yang menjual produk yang sama dengan anda. hindari persaingan yang terlalu tinggi.
Alasannya adalah penjualan target market akan dibagi untuk anda dan kompetitor anda, jika di sebuah lokasi terdapat 400 rumah target market, dan di sana ada 10 kompetitor, maka 10 kompetitor akan bersaingan mendapatkan 400 rumah, bahkan bisa perang harga.
Anda boleh dekat dengan kompetitor langsung, dengan catatan produk dan layanan anda memiliki nilai jauh lebih tinggi dari kompetitor anda, atau target market di lokasi tersebut benar-benar banyak, dan meskipun persaingan tinggi potensinya tetap bagus.
Untuk mengecek kompetitor, anda harus melakukan survey secara langsung di lapangan, di lokasi yang anda ingin gunakan
Anda juga bisa menggunakan google map atau google earth untuk analisa, namun datanya kurang lengkap, sehingga analisa kompetitornya akan kurang maksimal
Lokasi Usaha Memiliki Tempat Parkir dan Lokasi yang Nyaman
Key Takeaway
- Lokasi usaha harus ada parkiran, terutama jika pelanggan mengendarai kendaraan
- Sesuaikan kenyamanan lokasi usaha dengan target market anda
- Jika target market anda kelas menengah ke bawah, jangan menggunakan perabotan yang terlalu mewah, mereka akan takut dan ragu membeli
- Jika target market anda kelas atas, pilih tempat yang bagus, bersih, terlihat estetik dan berkualitas
Anda harus memilih lokasi usaha yang memiliki tempat parkir yang cukup, terutama jika pembeli anda kebanyakan mengendarai motor atau mobil. Pastikan juga lokasi tersebut aman dan nyaman untuk pembeli anda.
Hindari lokasi di tempat yang terlalu kumuh, bangunan yang terlalu kotor, dan lingkungan yang terlalu kotor, kecuali target market anda golongan menengah ke bawah yang tidak masalah dengan hal tersebut.
Kenyamanan harus disesuaikan dengan target market anda, jika anda menarget kelas menengah ke bawah jangan memilih tempat yang terlalu mewah dengan perabotan yang terlalu mewah, karena orang menengah ke bawah akan ragu untuk membeli karena takut mahal.
Sebaliknya jika target market anda menengah ke atas, tempat anda harus terlihat bagus, bersih dan berkualitas tinggi.
Pertimbangkan Harga Sewa Berdasarkan Jumlah Target Market
Key Takeaway
- Harga sewa lebih murah belum tentu lebih murah, bisa jadi malah lebih mahal.
- Hitung potensi lokasi berdasarkan jumlah target market
- Semakin rendah biaya per 1 target market, maka semakin murah biaya sebenarnya.
Ketika mempertimbangkan harga sewa lokasi usaha, hitung terlebih dahulu berapa target market yang lewat di lokasi tersebut dan berapa target market yang berkumpul di sekitar lokasi tersebut. kemudian lakukan pembagian jumlah target market dengan harga sewa
Contoh :
Lokasi A
- Jumlah lalu lintas target market : 30.000 per bulan
- Harga sewa tempat : Rp. 500.000 per bulan
- Maka biaya sewanya adalah Rp. 500.000 / 30.000 = Rp. 16 per 1 target market
Lokasi B
- Jumlah lalu lintas target market : 50.000 per bulan
- Harga sewa tempat : Rp. 700.000 per bulan
- Maka biaya sewanya adalah Rp. 700.000 / 50.000 = Rp. 14 Per 1 target market
Dari data diatas, meskipun lokasi B memiliki harga sewa yang lebih tinggi, tapi sebenarnya biaya per target marketnya lebih rendah dari Lokasi A
